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Dommermuth

Grundsteuerreform NRW · Bundesmodell

Reform der
Grundsteuer

Wie sich die neue Grundsteuer berechnet und wie Grundstücke nach dem Bundesmodell bewertet werden: ein kompakter Überblick, vom Urteil des Bundesverfassungsgerichts bis zum Sachwertverfahren.

§ 01Hintergrund

Urteil des Bundesverfassungsgerichts

Hintergrund der Grundsteuerreform

Das Bundesverfassungsgericht hat mit Urteil vom 10. April 2018 die gesetzlichen Regelungen zur Grundsteuer für unvereinbar mit dem Grundgesetz erklärt. Hintergrund waren steuerliche Ungleichbehandlungen von Grundvermögen aufgrund fehlender Anpassungen an aktuelle Gegebenheiten.

Der Bundesgesetzgeber hat die Grundsteuer daraufhin reformiert. Das sogenannte Bundesmodell gilt grundsätzlich bundesweit, sofern ein Land nicht von der Möglichkeit Gebrauch macht, ein eigenes Grundsteuermodell zu beschließen. Während z. B. Bayern von dieser Öffnungsklausel Gebrauch gemacht hat, haben sich die meisten Länder, wie auch NRW, für die Anwendung des Bundesmodells entschieden.

Zur Umsetzung des neuen Grundsteuerrechts wurden Grundstückseigentümer aufgefordert, Erklärungen zur Feststellung des neuen Grundbesitzwertes auf den 1. Januar 2022 elektronisch zu übermitteln.

§ 02Berechnung

Wie sich die
Grundsteuer berechnet

Die Grundsteuer wird von den Gemeinden festgesetzt und bildet deren Haupteinnahmequelle.

Sie basiert auf dem sogenannten Grundsteuerwert, der zunächst mit einer Steuermesszahl und anschließend mit einem von der Gemeinde festgesetzten Hebesatz multipliziert wird. Zur Feststellung des neuen Grundsteuerwertes durch die Finanzverwaltung ist die Einreichung einer Feststellungserklärung erforderlich.

  1. GrundsteuerwertFeststellung durch das Finanzamt
  2. Steuermesszahlgesetzlich festgelegt
  3. Grundsteuermessbetrag
  4. Hebesatzfestgesetzt von der Gemeinde
  5. Grundsteuer

§ 03Bewertung der Grundstücke

Ermittlung des
Grundsteuerwertes

Nach der Bundesregelung, wie sie im Bewertungsgesetz geregelt ist, werden die Grundstücke wie nachfolgend (vereinfacht) beschrieben bewertet.

Unbebaute Grundstücke

Bodenrichtwert×Fläche

Die Bewertung von unbebauten Grundstücken ist der einfachste Fall: Der Grundsteuerwert ergibt sich aus der Multiplikation der Grundstücksfläche mit dem Bodenrichtwert.

Bebaute Grundstücke

ErtragswertoderSachwert

Bebaute Grundstücke werden je nach Grundstücksart nach dem Ertragswertverfahren oder dem Sachwertverfahren bewertet.

Luftbild des Vinckekanals in Duisburg-Ruhrort mit Wohn- und Gewerbebauten am Ufer

§ 04Verfahren im Vergleich

Ertragswert
vs. Sachwert

Dieser Abschnitt verschafft lediglich einen Überblick, ist aber dennoch äußerst komplex. Steigen Sie bitte nicht aus: Im Fall der Fälle springen Sie einfach zum Abschnitt „Was können wir als Ihr Steuerberater für Sie tun?“

Ertragswertverfahren

Anwendung bei folgenden Grundstücksarten

  • Einfamilienhäuser
  • Zweifamilienhäuser
  • Mietwohngrundstücke
  • Wohnungseigentum

Grundsteuerwert als Summe aus

kapitalisierter Reinertrag+abgezinster Bodenwert

Kapitalisierter Reinertrag

Der Reinertrag ergibt sich aus dem Rohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten. Zu beachten ist, dass der Rohertrag nicht aus tatsächlichen Mieten und Aufwendungen ermittelt wird: Abhängig von Land, Gebäudeart, Wohnfläche und Mietniveaustufe werden fiktive Nettokaltmieten und pauschale Bewirtschaftungskosten zugrunde gelegt. Die Kapitalisierung des Reinertrags erfolgt mittels gesetzlich vorgegebener Zinssätze.

Abgezinster Bodenwert

Zur Ermittlung des abgezinsten Bodenwertes wird vom Wert des unbebauten Grundstücks ausgegangen (ggf. Anpassung durch Umrechnungskoeffizienten). Die Abzinsung erfolgt mittels eines Abzinsungsfaktors in Abhängigkeit vom Liegenschaftszinssatz und der Restnutzungsdauer. Selbständig nutzbare Teilflächen unterliegen nicht der Abzinsung.

Sachwertverfahren

Anwendung bei folgenden Grundstücksarten

  • Geschäftsgrundstücke
  • Gemischt genutzte Grundstücke
  • Teileigentum
  • Sonstige bebaute Grundstücke

Grundsteuerwert als Summe aus

Wert des unbebauten Grundstücks+Gebäudesachwert

Unbebautes Grundstück

Beim Sachwertverfahren werden Grundstück und Gebäude getrennt voneinander bewertet. Der Wert des unbebauten Grundstücks ergibt sich wie oben beschrieben aus Bodenrichtwert mal Grundstücksfläche.

Gebäudesachwert

Der Gebäudesachwert ermittelt sich anhand sogenannter Normalherstellungskosten, die mit der Bruttogrundfläche (nicht: Nutzfläche) des Gebäudes zu multiplizieren sind. Die Normalherstellungskosten sind gesetzlich festgelegt und unterscheiden sich nach Gebäudeart und Baujahrgruppe. Anschließend erfolgen eine Anpassung mit aktuellen Baupreisindizes des Statistischen Bundesamtes und eine Alterswertminderung. Zu guter Letzt ist der so berechnete vorläufige Sachwert mit einer wiederum gesetzlich definierten Wertzahl zu multiplizieren.

§ 05Unsere Unterstützung

Was können wir als Ihr Steuerberater für Sie tun?

Wir erstellen die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwertes auf Basis Ihrer Unterlagen, prüfen den Bescheid auf Richtigkeit und legen bei Bedarf Einspruch ein.

Die Abgabefrist ist inzwischen abgelaufen. Noch nicht eingereichte Erklärungen erstellen wir für Bestandsmandanten, wenn diese versehentlich vergessen wurden. Zum Ablauf der Grundsteuererklärung

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